Comece uma LLC para aluguel de propriedades (guia gratuito)
As propriedades para alugar são populares porque oferecem renda passiva, bem como valorização a longo prazo. Para proteger esses investimentos, é importante compreender os benefícios de formar uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC).
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Como formar uma LLC para um imóvel alugado
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Selecione um nome comercial
Escolha um nome que seja facilmente reconhecível pelos potenciais inquilinos. Verifique o disponibilidade do nome verificando o site da Secretaria de Estado ou o registro comercial do seu estado. As LLCs podem escolher seus próprios nomes, enquanto os proprietários individuais devem usar o nome do proprietário.
Use termos como “gestão de propriedades” ou “aluguéis” no nome de sua LLC para comunicar o que a empresa faz.
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Nomear um agente registrado
Um agente registrado recebe documentos legais em nome de uma LLC e é o ponto de contato com o estado. Um proprietário pode atuar como seu próprio agente registrado se tiver um endereço físico no estado onde a LLC foi formada. No entanto, muitos empresários preferem serviços profissionais de agente registrado, pois proporcionam privacidade e comodidade.
Nossas escolhas para serviços de agente registrado
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Documentos de formação de arquivos
Para estabelecer formalmente sua LLC, arquivar Artigos de Organização com o estado. Esses documentos solicitam o nome da sua LLC, informações do agente registrado e uma descrição do seu negócio. Certifique-se de especificar que sua LLC estará envolvida em atividades de gerenciamento e propriedade de imóveis para aluguel.
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Elabore um acordo operacional
Você pode achar que esta etapa é desnecessária, especialmente se houver apenas um membro da sua LLC. No entanto, pode protegê-lo em caso de litígio. Um acordo operacional deve abordar estes pontos-chave:
- Propriedade do conteúdo (especialmente à medida que as colaborações entre criadores se tornam mais comuns)
- Distribuição de receita
- Resolução de disputas e problemas de assinantes
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Obtenha um Número de Identificação do Empregador (EIN)
Um EIN é essencialmente um número de Seguro Social para sua LLC. Ele será usado para fins fiscais e para abertura de uma conta em um banco comercial. Você pode obter um EIN gratuitamente no site do IRS. Ter um EIN é importante para proprietários de imóveis alugados, pois mantém privados os números pessoais do Seguro Social ao interagir com os inquilinos.
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Abra uma conta bancária comercial
É importante manter uma separação clara entre as finanças do seu negócio pessoal e do negócio de aluguel. Abra um conta de banco comercial usando seu nome LLC e EIN. Ter uma conta bancária separada facilita o rastreamento de receitas e despesas.
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Pagar impostos sobre propriedades de aluguel LLC
Qualquer rendimento gerado a partir de imóveis alugados é considerado rendimento passivo e tributado às taxas normais de imposto de renda. No entanto, o proprietário da LLC pode reivindicar deduções de despesas comerciais para reduzir a carga tributária geral.
Essas franquias incluem:
- Juros de hipoteca
- Impostos sobre a propriedade
- Reparos
- Manutenção
- Seguros
Imagine um apartamento à beira-mar que rende US$ 20,000 mil por ano. Mas a cada ano há US$ 12,000 em despesas dedutíveis, como consertos de cozinha e banheiro. Os impostos serão pagos apenas sobre os US$ 8,000 restantes.
Por que formar uma LLC para aluguel de imóveis
Uma LLC é uma estrutura de negócios que oferece proteção de ativos pessoais ao mesmo tempo que permanece simples. LLCs são atraentes para pequenas empresas porque são fáceis de configurar e gerenciar. Há muitos benefícios para empresas de aluguel de imóveis que formam LLCs.
Proteção de bens pessoais
Um dos principais benefícios de uma LLC é a proteção de responsabilidade pessoal que ela oferece. Se a LLC enfrentar problemas legais, os bens pessoais do proprietário (como suas casas ou carros) serão protegidos e não poderão ser usados para saldar dívidas comerciais.
Por exemplo, imagine Sarah, que possui um único imóvel alugado como única proprietária. Se um inquilino for ferido em sua propriedade e decidir entrar com uma ação judicial, os bens de Sarah estarão em risco. No entanto, se Sarah tivesse estabelecido uma LLC, seus bens estariam protegidos e apenas os ativos da LLC estariam vulneráveis.
LLCs em série
Uma Series LLC é um tipo de estrutura que permite múltiplas “séries” em uma LLC. Cada série funciona como sua própria entidade.
“Sarah's Rental Properties” possui três propriedades diferentes. Com uma Série LLC, você pode criar “Série A”, “Série B” e “Série C”, cada uma mantendo uma das propriedades. Se um inquilino de propriedade da Série A processasse a LLC, apenas os ativos detidos pela Série A estariam em risco. Os ativos das Séries B e C seriam protegidos.
Tributação flexível
As LLCs de propriedades de aluguel podem escolher como serão tributadas. Isto pode levar a potenciais poupanças fiscais. Por padrão, uma LLC unipessoal é tributada como sociedade unipessoal, o que significa que os lucros e perdas são incluídos na declaração de imposto de renda pessoal do proprietário. Esta tributação de repercussão elimina a dupla tributação enfrentada pelas empresas, onde a empresa é tributada sobre os seus lucros e depois os proprietários são tributados sobre os dividendos que recebem.
Sarah estabeleceu uma LLC para seu negócio de aluguel de imóveis. Como uma LLC unipessoal, os lucros são repassados para a declaração de imposto de renda pessoal de Sarah, simplificando seu processo de declaração de imposto de renda.
Profissionalismo
O estabelecimento de uma LLC permite que os proprietários de imóveis alugados criem uma entidade comercial separada. Ter uma conta bancária comercial dedicada pode melhorar a imagem de uma empresa.
Como única proprietária, Sarah costumava usar sua conta bancária pessoal para transações de aluguel de imóveis. Isso tornou um desafio manter as finanças pessoais e empresariais separadas. Quando ela forma uma LLC e abre uma conta em um banco comercial, Sarah agora pode acompanhar facilmente suas receitas e despesas de aluguel.
Desvantagens de uma LLC
- Custos: Formar e manter uma LLC envolve algumas taxas. Essas taxas podem incluir taxas de registro estaduais, relatórios anuais e taxas de conformidade, bem como possíveis custos legais para a elaboração de documentação. Para quem possui um portfólio significativo de imóveis para locação, esses custos podem ser justificáveis. Para quem possui um ou dois imóveis, esses custos podem não compensar os benefícios da formação.
- Transferindo propriedades: A transferência de propriedade de propriedades para uma LLC pode acarretar uma taxa de transferência, e alguns estados exigem que as LLCs paguem um imposto de franquia com base no valor da empresa. Essas despesas adicionais e carga administrativa devem ser consideradas ao decidir se deve formar uma LLC.
- Carga administrativa: Administrar uma LLC de propriedade alugada exige uma manutenção de registros mais rigorosa do que um negócio menos formal. Isso inclui manter registros financeiros precisos, rastrear despesas para dedução fiscal e garantir a conformidade com os regulamentos estaduais e locais.
Perguntas Frequentes
Preciso de um acordo operacional?
Embora não seja legalmente exigido na maioria dos estados, um acordo operacional de LLC é altamente recomendado para LLCs de imóveis para aluguel. Ele descreve as regras, responsabilidades e estrutura de propriedade de uma LLC.
Qual é a diferença entre uma LLC de membro único e uma LLC de vários membros?
Uma LLC de membro único tem apenas um proprietário, enquanto uma LLC de vários membros tem dois ou mais proprietários. LLCs com vários membros podem precisar de acordos operacionais para definir as funções, responsabilidades e acordos de participação nos lucros de cada membro.
Se eu quiser continuar como empresa unipessoal, posso contratar um seguro de responsabilidade civil?
Sim, você pode adquirir um seguro de responsabilidade civil como único proprietário para ajudar a proteger sua empresa de possíveis ações judiciais. A apólice de seguro de responsabilidade civil não oferece o mesmo nível de proteção de bens pessoais que uma LLC.
Quais taxas anuais estão associadas a uma LLC?
As taxas anuais para LLCs variam de acordo com o estado, mas normalmente incluem uma taxa de registro para seu relatório anual ou imposto de franquia. Essas taxas podem variar de cerca de US$ 50 a várias centenas de dólares, dependendo do estado.
Se eu tiver propriedades em todo o país, onde devo formar minha LLC?
Considere formar sua LLC em um estado com leis fiscais favoráveis e taxas anuais baixas, como Wyoming, Nevada ou Delaware. Em seguida, você precisará registrar sua LLC como uma LLC estrangeira em cada estado onde possui um imóvel alugado para garantir a conformidade com os regulamentos locais.
Posso formar uma LLC se não for cidadão dos EUA?
Cidadãos não americanos podem formar uma LLC para o seu negócio de aluguel de imóveis, mas precisarão obter um Número de Identificação de Contribuinte Individual (ITIN) e seguir regulamentos específicos.
Como a formação de uma LLC afeta minha declaração de imposto de renda pessoal?
Como uma LLC unipessoal, suas receitas e despesas de aluguel serão relatadas em Anexo E da sua declaração de imposto de renda pessoal. Se sua LLC tiver vários membros, você precisará registrar Formar 1065 e fornecer a cada membro um Cronograma K-1.
Posso formar uma LLC em um estado diferente de onde meu imóvel alugado está localizado?
Sim, você pode formar uma LLC em um estado diferente, mas pode ser necessário registrar sua LLC como uma entidade estrangeira no estado onde sua propriedade está localizada.
Como faço para me pagar com minha propriedade alugada LLC?
Você pode pagar a si mesmo aceitando um sorteio do proprietário ou com um salário normal. Consulte um profissional tributário para determinar o método mais eficiente em termos fiscais para sua situação específica.
Posso usar minha conta bancária para meu imóvel alugado LLC?
Embora você possa usar sua conta bancária pessoal, é recomendável abrir uma conta comercial para sua empresa. Isso ajuda a manter a separação jurídica entre suas finanças pessoais e empresariais e simplifica a escrituração contábil e a preparação de impostos.
Os custos de criação de uma LLC são dedutíveis de impostos?
De acordo com o IRS, os custos iniciais são dedutíveis. Esses incluem:
– Taxas de registro estaduais
– Honorários advocatícios para elaboração de estatutos e acordos operacionais
- Taxas de contas
– Custos de obtenção de licenças e autorizações comerciais
Como uma LLC afeta minha capacidade de obter financiamento para aluguel de imóveis?
Pode ser mais fácil obter financiamento para imóveis para alugar, e os credores podem considerar as LLCs menos arriscadas do que os indivíduos.
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