Démarrer une LLC pour les biens locatifs (Guide gratuit)
Les propriétés locatives sont populaires car elles offrent un revenu passif ainsi qu’une appréciation à long terme. Pour protéger ces investissements, il est important de comprendre les avantages de créer une société à responsabilité limitée (SARL).
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Comment créer une SARL pour un bien locatif
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Sélectionnez un nom d'entreprise
Choisissez un nom facilement reconnaissable pour les locataires potentiels. Vérifiez le disponibilité du nom en vérifiant auprès du site Web du secrétaire d'État ou du registre des entreprises de votre État. Les SARL sont autorisées à choisir leur propre nom, tandis que les propriétaires individuels doivent utiliser le nom du propriétaire.
Utilisez des termes tels que « gestion immobilière » ou « locations » dans le nom de votre LLC pour communiquer ce que fait l'entreprise.
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Nommer un agent enregistré
Un agent enregistré reçoit des documents juridiques au nom d'une LLC et est le point de contact avec l'État. Un propriétaire peut servir de son propre agent enregistré s'il a une adresse physique dans l'État où la LLC est créée. Cependant, de nombreux propriétaires d'entreprise préfèrent services d'agent enregistré professionnel, car ils offrent intimité et commodité.
Nos choix pour les services d'agent enregistré
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Documents de constitution de dossier
Pour établir formellement votre LLC, déposer les statuts de l’organisation avec l'État. Ces documents demandent le nom de votre LLC, les informations de l'agent enregistré et une description de votre entreprise. Assurez-vous de préciser que votre LLC sera engagée dans des activités de gestion et de propriété de biens locatifs.
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Rédiger un accord d'exploitation
Vous pensez peut-être que cette étape est inutile, surtout s'il n'y a qu'un seul membre de votre LLC. Toutefois, elle peut vous protéger en cas de litige. Un accord d’exploitation doit aborder ces points clés :
- Propriété du contenu (d'autant plus que les collaborations entre créateurs deviennent plus courantes)
- Répartition des revenus
- Résolution des litiges et problèmes d’abonnés
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Obtenir un numéro d'identification d'employeur (EIN)
Un EIN est essentiellement un numéro de sécurité sociale pour votre LLC. Il sera utilisé à des fins fiscales et pour l’ouverture d’un compte bancaire professionnel. Tu peux obtenir un EIN gratuitement sur le site Web de l'IRS. Avoir un EIN est important pour les propriétaires d'immeubles locatifs, car il permet de conserver la confidentialité des numéros de sécurité sociale personnels lors des interactions avec les locataires.
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Ouvrir un compte bancaire
Il est important de maintenir une séparation claire entre vos finances personnelles et celles de votre entreprise immobilière locative. Ouvrir un compte bancaire professionnel en utilisant votre nom LLC et votre EIN. Avoir un compte bancaire séparé facilite le suivi des revenus et des dépenses.
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Payer les taxes LLC sur les biens locatifs
Tout revenu généré par un bien locatif est considéré comme un revenu passif et imposé aux taux normaux de l’impôt sur le revenu. Cependant, le propriétaire de la LLC peut demander des déductions de dépenses professionnelles afin de réduire la charge fiscale globale.
Ces franchises comprennent :
- Intérêts hypothécaires
- Impôts fonciers
- Réparations
- Entretien
- Assurance
Imaginez un appartement en bord de mer qui rapporte 20,000 12,000 $ chaque année. Mais chaque année, il y a 8,000 XNUMX $ de dépenses déductibles, comme la réparation de la cuisine et de la salle de bain. Les taxes ne seront payées que sur les XNUMX XNUMX $ restants.
Pourquoi créer une SARL pour les biens locatifs
Une LLC est une structure commerciale qui offre une protection des biens personnels tout en restant simple. Les SARL sont attrayantes pour les petites entreprises car elles sont faciles à créer et à gérer. Il existe de nombreux avantages pour les entreprises immobilières locatives qui forment des SARL.
Protection des biens personnels
L’un des principaux avantages d’une SARL est la protection en matière de responsabilité personnelle qu’elle offre. Si la LLC est confrontée à des problèmes juridiques, les biens personnels du propriétaire (tels que leur maison ou leur voiture) sont protégés et ne peuvent pas être utilisés pour rembourser les dettes de l'entreprise.
Par exemple, imaginez Sarah, qui possède un seul immeuble locatif en tant que propriétaire unique. Si un locataire se blesse sur sa propriété et décide de poursuivre, les actifs de Sarah seront en danger. Cependant, si Sarah avait créé une LLC, ses actifs seraient protégés et seuls les actifs de la LLC seraient vulnérables.
Série LLC
Une Series LLC est un type de structure qui permet plusieurs « séries » sous une seule LLC. Chaque série fonctionne comme sa propre entité.
« Sarah's Rental Properties » possède trois propriétés différentes. Avec une série LLC, vous pouvez créer une « série A », une « série B » et une « série C », chacune détenant l'une des propriétés. Si un locataire de la propriété appartenant à la série A poursuit la LLC, seuls les actifs détenus par la série A seraient menacés. Les actifs des séries B et C seraient protégés.
Fiscalité flexible
Les SARL de biens locatifs peuvent choisir la manière dont elles sont imposées. Cela peut conduire à des économies d’impôt potentielles. Par défaut, une SARL à membre unique est imposée comme une entreprise individuelle, ce qui signifie que les bénéfices et les pertes sont inclus dans la déclaration de revenus personnelle du propriétaire. Cette imposition répercutée élimine la double imposition à laquelle sont confrontées les sociétés, où l'entreprise est imposée sur ses bénéfices, puis les propriétaires sont imposés sur les dividendes qu'ils reçoivent.
Sarah a créé une LLC pour son entreprise d'immobilier locatif. En tant que LLC à membre unique, les bénéfices sont répercutés sur la déclaration de revenus personnelle de Sarah, simplifiant ainsi son processus de déclaration de revenus.
Le professionnalisme
La création d'une LLC permet aux propriétaires d'immeubles locatifs de créer une entité commerciale distincte. Avoir un compte bancaire professionnel dédié peut améliorer l’image d’une entreprise.
En tant qu'entrepreneur individuel, Sarah utilisait son compte bancaire personnel pour les transactions immobilières locatives. Il était donc difficile de séparer les finances professionnelles et personnelles. Lorsqu'elle crée une SARL et ouvre un compte bancaire professionnel, Sarah peut désormais facilement suivre ses revenus et dépenses de location.
Inconvénients d'une LLC
- Frais: Créer et maintenir une LLC implique quelques frais. Ces frais peuvent inclure les frais de dépôt auprès de l'État, les frais de déclaration annuelle et de conformité ainsi que les frais juridiques potentiels liés à l'établissement des documents. Pour ceux qui disposent d’un important portefeuille de biens locatifs, ces coûts peuvent être justifiables. Pour ceux qui possèdent une ou deux propriétés, ces coûts peuvent ne pas dépasser les avantages de la création.
- Transfert de propriétés : Le transfert de propriété de propriétés à une LLC peut entraîner des frais de transfert, et certains États exigent que les LLC paient une taxe de franchise basée sur la valeur de l'entreprise. Ces dépenses supplémentaires et cette charge administrative doivent être prises en compte au moment de décider de créer ou non une LLC.
- Fardeau administratif: La gestion d'une SARL de propriété locative nécessite une tenue de registres plus stricte qu'une entreprise moins formelle. Celles-ci incluent la tenue de registres financiers précis, le suivi des dépenses pour les déductibles fiscales et la garantie du respect des réglementations nationales et locales.
FAQ
Ai-je besoin d’un accord d’exploitation ?
Bien qu'il ne soit pas légalement requis dans la plupart des États, un accord d'exploitation LLC est fortement recommandé pour les SARL de biens locatifs. Il décrit les règles, les responsabilités et la structure de propriété d'une LLC.
Quelle est la différence entre une SARL à un seul membre et une SARL à plusieurs membres ?
Une LLC à un seul membre n'a qu'un seul propriétaire, tandis qu'une LLC à plusieurs membres a deux propriétaires ou plus. Les SARL multi-membres peuvent avoir besoin d'accords d'exploitation pour définir les rôles, les responsabilités et les modalités de participation aux bénéfices de chaque membre.
Si je souhaite rester en entreprise individuelle, puis-je souscrire une assurance responsabilité civile ?
Oui, vous pouvez souscrire une assurance responsabilité civile en tant qu’entrepreneur individuel pour protéger votre entreprise contre d’éventuelles poursuites. La police d'assurance responsabilité civile n'offre pas le même niveau de protection des biens personnels qu'une LLC.
Quels frais annuels sont associés à une LLC ?
Les frais annuels pour les SARL varient selon les États, mais incluent généralement des frais de dépôt pour votre rapport annuel ou une taxe de franchise. Ces frais peuvent varier d'environ 50 $ à plusieurs centaines de dollars, selon les États.
Si j’ai une propriété dans tout le pays, où dois-je créer ma LLC ?
Envisagez de créer votre LLC dans un État doté de lois fiscales favorables et de faibles frais annuels, comme le Wyoming, le Nevada ou le Delaware. Vous devrez ensuite enregistrer votre LLC en tant que LLC étrangère dans chaque État où vous possédez un bien locatif pour garantir le respect des réglementations locales.
Puis-je créer une LLC si je ne suis pas citoyen américain ?
Les citoyens non américains peuvent créer une LLC pour leur activité de location, mais devront obtenir un numéro d'identification individuel de contribuable (ITIN) et suivre des réglementations spécifiques.
Comment la création d’une SARL affecte-t-elle ma déclaration de revenus personnelle ?
En tant que LLC à membre unique, vos revenus et dépenses locatifs seront déclarés sur Annexe E de votre déclaration de revenus des personnes physiques. Si votre LLC compte plusieurs membres, vous devrez déposer Formulaire 1065 et fournir à chaque membre un Annexe K-1.
Puis-je créer une SARL dans un État différent de celui où se trouve mon bien locatif ?
Oui, vous pouvez créer une LLC dans un autre État, mais vous devrez peut-être enregistrer votre LLC en tant qu'entité étrangère dans l'État où se trouve votre propriété.
Comment puis-je me payer avec ma LLC de propriété locative ?
Vous pouvez vous payer en prenant un tirage au sort du propriétaire ou par un salaire régulier. Consultez un fiscaliste pour déterminer la méthode la plus avantageuse sur le plan fiscal pour votre situation spécifique.
Puis-je utiliser mon compte bancaire pour ma propriété locative LLC ?
Bien que vous puissiez utiliser votre compte bancaire personnel, il est recommandé d'ouvrir un compte professionnel pour votre entreprise. Cela permet de maintenir la séparation juridique entre vos finances personnelles et professionnelles et simplifie la comptabilité et la préparation des déclarations de revenus.
Les frais de création d’une SARL sont-ils déductibles fiscalement ?
Selon l'IRS, les frais de démarrage sont déductibles. Ceux-ci inclus:
– Frais de dossier auprès de l’État
– Honoraires juridiques pour la rédaction des statuts et des conventions de fonctionnement
- Frais comptables
– Coûts d’obtention de licences et de permis commerciaux
Comment une LLC affecte-t-elle ma capacité à obtenir du financement pour des propriétés locatives ?
Il peut être plus facile d'obtenir un financement pour des biens locatifs, et les prêteurs peuvent considérer les SARL comme moins risquées que les particuliers.
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