Starten Sie eine LLC für Mietobjekte (kostenloser Leitfaden)
Mietobjekte sind beliebt, da sie sowohl passives Einkommen als auch langfristige Wertsteigerung bieten. Um diese Investitionen zu schützen, ist es wichtig, die Vorteile der Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Limited Liability Company, LLC) zu verstehen.
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So gründen Sie eine LLC für ein Mietobjekt
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Wählen Sie einen Firmennamen aus
Wählen Sie einen Namen, der für potenzielle Mieter leicht erkennbar ist. Überprüfen Sie die Verfügbarkeit des Namens indem Sie sich auf der Website des Außenministers oder im Handelsregister Ihres Staates erkundigen. LLCs dürfen ihren eigenen Namen wählen, während Einzelunternehmer den Namen des Eigentümers verwenden müssen.
Verwenden Sie Begriffe wie „Immobilienverwaltung“ oder „Vermietung“ in Ihrem LLC-Namen, um zu kommunizieren, was das Unternehmen tut.
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Benennen Sie einen registrierten Vertreter
Ein registrierter Vertreter nimmt im Namen einer LLC Rechtsdokumente entgegen und ist Ansprechpartner für den Staat. Ein Eigentümer kann als sein eigener eingetragener Vertreter fungieren, wenn er eine physische Adresse in dem Staat hat, in dem die LLC gegründet wird. Viele Unternehmer bevorzugen jedoch professionelle registrierte Agentendienste, da sie Privatsphäre und Komfort bieten.
Unsere Auswahl für registrierte Agentendienste
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Aktenbildungsdokumente
Um Ihre LLC offiziell zu gründen, Akten der Organisation einreichen mit dem Staat. In diesen Dokumenten werden der Name Ihrer LLC, Informationen zum registrierten Vertreter und eine Beschreibung Ihres Unternehmens abgefragt. Geben Sie unbedingt an, dass Ihre LLC mit der Verwaltung von Mietobjekten und Eigentumsaktivitäten befasst sein wird.
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Entwerfen Sie eine Betriebsvereinbarung
Möglicherweise denken Sie, dass dieser Schritt unnötig ist, insbesondere wenn Ihre LLC nur ein Mitglied hat. Es kann Sie jedoch schützen, wenn es zu Streitigkeiten kommt. Eine Betriebsvereinbarung sollte die folgenden Kernpunkte berücksichtigen:
- Eigentum an Inhalten (insbesondere, da die Zusammenarbeit zwischen Erstellern immer häufiger wird)
- Umsatzverteilung
- Streitbeilegung und Abonnentenprobleme
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Erhalten Sie eine Arbeitgeber-Identifikationsnummer (EIN)
Eine EIN ist im Wesentlichen eine Sozialversicherungsnummer für Ihre LLC. Es wird für Steuerzwecke und für die Eröffnung eines Geschäftsbankkontos verwendet. Du kannst eine EIN erhalten kostenlos von der IRS-Website. Eine EIN-Nummer ist für Eigentümer von Mietobjekten wichtig, da sie bei der Interaktion mit Mietern die Geheimhaltung persönlicher Sozialversicherungsnummern gewährleistet.
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Eröffnen Sie ein Geschäftskonto
Es ist wichtig, eine klare Trennung zwischen Ihren persönlichen Finanzen und den Finanzen Ihres Mietobjektgeschäfts aufrechtzuerhalten. Öffne ein Geschäftsbankkonto Verwenden Sie Ihren LLC-Namen und Ihre EIN. Ein separates Bankkonto erleichtert die Verfolgung von Einnahmen und Ausgaben.
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Zahlen Sie Steuern für Mietobjekte
Alle Einkünfte aus Mietobjekten gelten als passives Einkommen und werden mit den normalen Einkommensteuersätzen besteuert. Der Inhaber der LLC kann jedoch einen Abzug von Betriebsausgaben geltend machen, um die Gesamtsteuerlast zu verringern.
Zu diesen Selbstbehalten gehören:
- Hypothekenzinsen
- Grundsteuern
- Reparaturen
- Wartung
- Versicherung
Stellen Sie sich eine Strandwohnung vor, die jedes Jahr 20,000 US-Dollar einbringt. Aber jedes Jahr fallen 12,000 US-Dollar an abzugsfähigen Ausgaben an, beispielsweise für die Reparatur von Küche und Bad. Steuern werden nur für die verbleibenden 8,000 US-Dollar gezahlt.
Warum eine LLC für Mietobjekte gründen?
Eine LLC ist eine Unternehmensstruktur, die den Schutz persönlicher Vermögenswerte bietet und gleichzeitig einfach bleibt. LLCs sind für kleine Unternehmen attraktiv, da sie einfach einzurichten und zu verwalten sind. Es gibt viele Vorteile für Mietobjektunternehmen, die LLCs gründen.
Persönlicher Vermögensschutz
Einer der Hauptvorteile einer LLC ist der persönliche Haftungsschutz, den sie bietet. Wenn die LLC rechtliche Probleme hat, ist das persönliche Vermögen des Eigentümers (z. B. seine Häuser oder Autos) geschützt und kann nicht zur Tilgung von Geschäftsschulden verwendet werden.
Stellen Sie sich zum Beispiel Sarah vor, die als Einzelunternehmerin ein einzelnes Mietobjekt besitzt. Wenn eine Mieterin auf ihrem Grundstück verletzt wird und sich dazu entschließt, zu klagen, wäre Sarahs Vermögen gefährdet. Wenn Sarah jedoch eine LLC gegründet hätte, wären ihre Vermögenswerte geschützt und nur die Vermögenswerte der LLC wären gefährdet.
Serien-LLCs
Eine Series LLC ist eine Art Struktur, die mehrere „Serien“ unter einer LLC ermöglicht. Jede Serie fungiert als eigenständige Einheit.
„Sarah's Rental Properties“ besitzt drei verschiedene Immobilien. Mit einer Series LLC könnten Sie „Series A“, „Series B“ und „Series C“ erstellen, die jeweils eine der Eigenschaften enthalten. Wenn ein Mieter der Immobilie der Serie A die LLC verklagt, wären nur die von der Serie A gehaltenen Vermögenswerte gefährdet. Die Vermögenswerte der Serien B und C würden geschützt.
Flexible Besteuerung
LLCs für Mietimmobilien können wählen, wie sie besteuert werden. Dies kann zu potenziellen Steuereinsparungen führen. Standardmäßig wird eine Einpersonen-GmbH als Einzelunternehmen besteuert, was bedeutet, dass die Gewinne und Verluste in der persönlichen Steuererklärung des Eigentümers aufgeführt sind. Diese Pass-Through-Besteuerung beseitigt die Doppelbesteuerung von Unternehmen, bei der das Unternehmen mit seinen Gewinnen besteuert wird und die Eigentümer dann mit den erhaltenen Dividenden besteuert werden.
Sarah hat eine LLC für ihr Vermietungsgeschäft gegründet. Da es sich um eine Einzelgesellschaftsgesellschaft handelt, werden die Gewinne an Sarahs persönliche Steuererklärung weitergegeben, was ihren Steuererklärungsprozess vereinfacht.
Professionalismus
Durch die Gründung einer LLC können Eigentümer von Mietobjekten eine separate Geschäftseinheit gründen. Ein eigenes Geschäftskonto kann das Image eines Unternehmens verbessern.
Als Einzelunternehmerin nutzte Sarah früher ihr persönliches Bankkonto für Miettransaktionen. Dies machte es schwierig, geschäftliche und persönliche Finanzen zu trennen. Wenn sie eine LLC gründet und ein Geschäftsbankkonto eröffnet, kann Sarah nun ganz einfach ihre Mieteinnahmen und -ausgaben nachverfolgen.
Nachteile einer LLC
- Kosten: Für die Gründung und Führung einer LLC fallen einige Gebühren an. Diese Gebühren können staatliche Anmeldegebühren, jährliche Berichts- und Compliance-Gebühren sowie potenzielle Rechtskosten für die Erstellung von Unterlagen umfassen. Für diejenigen, die über ein umfangreiches Mietobjektportfolio verfügen, können diese Kosten vertretbar sein. Für diejenigen, die über ein oder zwei Grundstücke verfügen, überwiegen diese Kosten möglicherweise nicht die Vorteile der Umgestaltung.
- Übertragen von Eigenschaften: Die Übertragung des Eigentums an Immobilien an eine LLC kann mit einer Übertragungsgebühr verbunden sein, und einige Staaten verlangen von LLCs die Zahlung einer Franchisesteuer, die auf dem Wert des Unternehmens basiert. Diese zusätzlichen Kosten und der Verwaltungsaufwand müssen bei der Entscheidung über die Gründung einer LLC berücksichtigt werden.
- Verwaltungsaufwand: Der Betrieb einer Vermietungsobjekt-LLC erfordert strengere Aufzeichnungen als ein weniger formelles Unternehmen. Dazu gehören die Führung genauer Finanzunterlagen, die Nachverfolgung von Ausgaben für Steuerabzüge und die Sicherstellung der Einhaltung staatlicher und lokaler Vorschriften.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Betriebsvereinbarung?
Obwohl dies in den meisten Bundesstaaten gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, wird für Mietobjekt-LLCs ein LLC-Betriebsvertrag dringend empfohlen. Es beschreibt die Regeln, Verantwortlichkeiten und Eigentümerstruktur einer LLC.
Was ist der Unterschied zwischen einer Einzelgesellschafts-GmbH und einer Mehrgesellschafts-GmbH?
Eine LLC mit nur einem Mitglied hat nur einen Eigentümer, während eine LLC mit mehreren Mitgliedern zwei oder mehr Eigentümer hat. LLCs mit mehreren Mitgliedern benötigen möglicherweise Betriebsvereinbarungen, um die Rollen, Verantwortlichkeiten und Gewinnbeteiligungsvereinbarungen jedes Mitglieds festzulegen.
Kann ich eine Haftpflichtversicherung abschließen, wenn ich als Einzelunternehmen bleiben möchte?
Ja, Sie können als Einzelunternehmer eine Haftpflichtversicherung abschließen, um Ihr Unternehmen vor möglichen Klagen zu schützen. Die Haftpflichtversicherung bietet nicht den gleichen Schutz für persönliche Vermögenswerte wie eine LLC.
Welche jährlichen Gebühren sind mit einer LLC verbunden?
Die jährlichen Gebühren für LLCs variieren je nach Bundesstaat, umfassen jedoch in der Regel eine Einreichungsgebühr für Ihren Jahresbericht oder eine Franchisesteuer. Diese Gebühren können je nach Bundesstaat zwischen etwa 50 und mehreren hundert Dollar liegen.
Wenn ich Immobilien im ganzen Land habe, wo soll ich meine LLC gründen?
Erwägen Sie die Gründung Ihrer LLC in einem Staat mit günstigen Steuergesetzen und niedrigen Jahresgebühren, wie Wyoming, Nevada oder Delaware. Anschließend müssen Sie Ihre LLC in jedem Bundesstaat, in dem Sie Mietobjekte besitzen, als ausländische LLC registrieren, um die Einhaltung der örtlichen Vorschriften sicherzustellen.
Kann ich eine LLC gründen, wenn ich kein US-Bürger bin?
Nicht-US-Bürger können eine LLC für ihr Mietimmobiliengeschäft gründen, müssen jedoch eine individuelle Steueridentifikationsnummer (ITIN) erhalten und bestimmte Vorschriften befolgen.
Wie wirkt sich die Gründung einer LLC auf meine persönliche Steuererklärung aus?
Als Einpersonen-GmbH werden Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben ausgewiesen Zeitplan E. Ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung. Wenn Ihre LLC mehrere Mitglieder hat, müssen Sie einen Antrag stellen Formular 1065 und geben Sie jedem Mitglied eine Zeitplan K-1.
Kann ich eine LLC in einem anderen Staat gründen als dem, in dem sich mein Mietobjekt befindet?
Ja, Sie können eine LLC in einem anderen Staat gründen, müssen Ihre LLC jedoch möglicherweise als ausländisches Unternehmen in dem Staat registrieren, in dem sich Ihre Immobilie befindet.
Wie bezahle ich mein Mietobjekt LLC?
Sie können sich selbst bezahlen, indem Sie eine Eigentümerauslosung oder ein reguläres Gehalt in Anspruch nehmen. Wenden Sie sich an einen Steuerberater, um die steuereffizienteste Methode für Ihre spezifische Situation zu ermitteln.
Kann ich mein Bankkonto für meine Mietimmobilien-LLC verwenden?
Sie können zwar Ihr persönliches Bankkonto verwenden, es wird jedoch empfohlen, für Ihr Unternehmen ein Geschäftskonto zu eröffnen. Dies trägt dazu bei, die rechtliche Trennung zwischen Ihren persönlichen und geschäftlichen Finanzen aufrechtzuerhalten und vereinfacht die Buchhaltung und Steuervorbereitung.
Sind die Kosten für die Gründung einer LLC steuerlich absetzbar?
Nach Angaben des IRS sind Gründungskosten abzugsfähig. Diese beinhalten:
– Staatliche Anmeldegebühren
– Anwaltskosten für die Ausarbeitung von Satzungen und Betriebsvereinbarungen
- Buchhaltungsgebühren
– Kosten für den Erhalt von Gewerbelizenzen und Genehmigungen
Wie wirkt sich eine LLC auf meine Fähigkeit aus, eine Finanzierung für Mietobjekte zu erhalten?
Es ist möglicherweise einfacher, eine Finanzierung für Mietobjekte zu erhalten, und Kreditgeber betrachten LLCs möglicherweise als weniger riskant als Privatpersonen.
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